Fördjupade svar om Digital grundkarta

Ska inte ”fastighetsförteckningen till grundkarta” omfatta samma område för både fastighetsförteckning och grundkarta?

Fastighetsförteckningen avser inte ”fastighetsförteckning till grundkartan”, utan ”fastighetsförteckning för detaljplanearbete”. Fastighetsförteckning och grundkarta enligt PBL är två olika underlag för detaljplanearbete.

De behöver inte ha helt identiskt täckningsområde. Fastighetsförteckningen omfattar alltid minst grundkarteområdet men kan även avse ett större område för att hantera berörkretsen för detaljplanen.

Grundkarteområdet avser det område där data om topografi och fastighetsförhållanden kontrolleras och uppdateras för att bli en grundkarta för detaljplanearbete. Med andra ord finns grundkartan bara inom grundkarteområdet. Eventuella kartdata utanför grundkarteområdet avser så kallat kartutdrag där data inte kontrollerats för grundkarta, se figur 3.2 i HMK – Digital grundkarta.

Handboken beskriver ”fastighetsutredning för digital grundkarta” i avsnitt 3.6.1 och sådan görs inte utanför grundkarteområdet även om fastighetsförteckningen omfattar ett större område.

Arbetet med fastighetsutredning för fastighetsförteckningen beskrivs inte i handboken. Det som däremot sägs i handboken, enligt 3.6 d), är att inom grundkarteområdet bör grundkartan och fastighetsförteckningen alltid redovisa samma fastighetsförhållanden avseende förekomst och identitet.

För att säkerställa detta måste de två underlagen samordnas innanför grundkarteområdet. Hur denna samordning görs är upp till kommunen eftersom olika kommuner har olika rutiner för att ta fram de två olika underlagen för detaljplanearbete.

Utan samordning finns risk att underlagen visar olika information om fastighetsförhållandena innanför grundkarteområdet och att dubbelarbete utförs.

Kan ni ge exempel på kända oinskrivna avtalsrättigheter?

Ja. Några exempel är:

• rättigheter upplåtna vid avsöndring
• avtalsrättigheter upplåtna i anslutning till förrättning
• avtal om ledningsdragningar
• besittningsskyddade arrenden

Rättigheter upplåtna vid avsöndring

Servitut som upplåtits vid en avsöndring är inte en officialrättighet. Det är en avtalsrättighet. Detta trots att den ofta kan vara redovisad på avsöndringskartan i den akt som finns i förrättningsarkivet. Ofta har den inte begärts inskriven. Det innebär att den inte finns redovisad i fastighetsregistret (FR), varken i allmänna delen, eller inskrivningsdelen.

Detta till trots kan man ofta, t.ex. när den redovisas på kartan i akten och avser något fysiskt bestående och uppenbart observerbart i terrängen, såsom en utfartsväg, förutsätta att förekomsten av den upptäcks vid den fastighetsutredning som görs.

Det sagda innebär också att den i ett sådant fall, trots avsaknad av det sakrättsliga skydd som en inskrivning ger, kan förutsättas vara fortsatt gällande mot nya ägare till belastad fastighet, trots att den kan ha bytt ägare flera gånger.

Ett konkret exempel kan ses i akterna 03-AVS-2417 s. 1 och 5 samt 03-88:413 s. 5-6.

De servitut som tillkommit vid avsöndringar innan 1876 har till och med samma sakrättsliga skydd som om de vore inskrivna. En anledning till detta är att det inte förrän 1876 fanns någon möjlighet att skydda sitt servitut genom inskrivning.

Dessa servitut brukar kallas priviligierade servitut, eller priviligierade avtalsservitut, och avser ofta utfartsväg, vattentäkt, mulbete, skogsfång osv. Ett tips är därför att vara särskilt uppmärksam om det inom området finns fastigheter som bildats genom avsöndring innan 1876.

Avtalsrättigheter upplåtna i anslutning till förrättning

Avtalsrättigheter kan ha upplåtits i anslutning till, (men inte inom), förrättning och finnas med i förrättningsakt även efter avsöndringsepoken. Ofta har upplåtelsen skett med medverkan av förrättningslantmätaren och därför tagits med som en bilaga i förrättningsakten.

Det kan till och med vara så att förekomsten av, eller till och med utövningsområdet för, rättigheten, finns redovisad på förrättningskartan. Anledning till att upplåtelsen gjorts som en avtalsrättighet, och inte en som en officialrättighet, är ofta att legalt hinder funnits att göra den som det senare.

Av någon anledning är det ofta så att rättigheterna inte blivit inskrivna. Vad som anförts ovan under 1) om upptäckt av rättigheten vid fastighetsutredning liksom sakrättsligt bestånd torde därför gälla i högsta grad även för dessa. Ett konkret exempel kan hittas i akt 04-YTT-429 s. 1 och 12.

Avtal om ledningsdragningar

Tillåtelse att förlägga ledningar i eller under allmän plats, allmän väg eller järnväg har ofta skett genom särskilda avtal, istället för genom upplåtelse av t.ex. ledningsrätt. Den rättsfigur som uppkommit genom avtalet torde, i det här sammanhanget, närmast vara att anse som en ej inskriven avtalsrättighet.

Förekomsten av avtalet torde ofta vara känd av kommunen sedan tidigare, och om inte annat så torde konstaterad förekomst av ledningarna väcka (miss)tankar hos grundkarteutföraren om förekomst av sådant avtal som grund för förläggandet. Kopia av dessa avtal kan dessutom finnas med som bilagor i förrättningsakter avseende ledningsrätter eller liknande.

Som en slags förklaring till varför avbrott gjorts i en ledningsrättssträckning. Ett erfaret och tränat öga kan ana förekomst av sådana avtal genom att studera ledningsrättssträckningar på registerkartan.

Besittningsskyddade arrenden

Besittningsskyddade arrenden har sällan skrivits in i FRs inskrivningsdel, och är naturligtvis inte officialrättigheter. Ändå torde förekomsten av sådana ofta vara allmänt kända och av stor betydelse för planläggning av viss typ.

Ett exempel är bostadsarrenden för en samling av fritidshus på s.k. ofri grund. Vid planläggning av sådant område, som kan vara ett resultat av ett önskemål om att stycka av och sälja tomtmark till resp. hus/husägare, är förekomsten av arrendena naturligtvis känd för kommunen eller initiativtagaren till planläggningen.

Det är också så att det är viktigt att avtalen finns företedda och undersöks i planläggningsarbetet så att rättigheterna kan beaktas och hanteras enligt bästa förutsättningar. Det gäller också för den beskrivning av konsekvenser som ska ske enligt lagen.

Ett annat exempel är förekomst av jordbruksarrende på ett markområde som köpts in som ett råmarksområde för planläggning. Jordbruksområden är ofta upplåtna med arrenden. För ett åker- eller betesmarksområde som brukas när planläggning inleds bör det rent av som grundhypotes antas att det föreligger ett arrende.

För planläggning av råmarksområden som ägs av kommunen eller annan initiativtagare till planläggningen, såsom en exploatör, är naturligtvis förekomst av arrende på marken känd.

Har råmarksförvärvet genomförts genom en fastighetsreglering kan förekomsten av arrendet, eller rent av arrendeavtalet i sig, finnas presenterad i den förrättningsakten. Ofta genom att de varit föremål för ett beslut om att fortsatt bestå i förrättningen.

Besittningsskyddade arrenden har trots att de sällan är inskrivna ett särskilt sakrättsligt skydd mot ägarförändringar och vid fastighetsregleringar. Det gör att man kan utgå för att de fortsatt är gällande under sin gällandetid, trots att sådana förändringar skett.

Hur ska kommuner hantera geometrier för avtalsrättigheter för att förenkla framtida fastighetsutredningar?

Det är lämpligt att spara och återanvända geometrier för avtalsrättigheter för framtida arbete med fastighetsutredningar.

Observera dock att den lokalt sparade informationen endast ska ses som ett underlag vid kommande fastighetsutredningar som behöver kontrolleras och uppdateras. Detta eftersom informationen kan innehålla brister i form av att avtalsrättigheter kan ha avskrivits eller tillkommit.

Hur information hanteras i detalj är upp till kommunen, eftersom olika kommuner har olika rutiner och system.

Här kan du ta del av ett exempel för hur Eskilstuna kommun hanterar avtalsrättigheter. Exemplet är skrivet av Eskilstuna kommun.

Vi har skapat tre olika GIS-lager, ett för punkt, ett för linje och ett för ytor, för avtalsrättigheter i vår GIS-databas. 

När vi gör en utredning för en grundkarta så går vi igenom vilka uppgifter som finns om de aktuella fastigheterna i fastighetsregistret, sen så kollar vi om några av de aktuella avtalsrättigheterna redan finns i våra mappar och/eller digitaliserade som geoobjekt.

Om vi inte har akterna så beställer vi dem, sparar ner akten i en mapp med samma namn som avtalet har i allmänna delen i fastighetsregistret och sen digitaliserar vi objekten och lagrar i GIS-databasen.

På samma sätt kollar vi om det finns objekt digitaliserade i området sen tidigare, men inte finns i fastighetsregistret, då får vi hantera dessa på lämpligt sätt.

Bakgrunden till vårt sätt att jobba

Statliga lantmäterimyndigheten i Eskilstuna började tidigt (ca 2008) med att både spara akten från Riksarkivet och att digitalisera geometrierna från kartbilagorna. Akten sparades i en egen mapp, för att minska dubbelarbete om kollegor i samma korridor beställde kopior på samma akter från Riksarkivet.

Akten sparades med samma namn som akten har i allmänna delen i Fastighetsregistret. Geometrierna digitaliserade vi utifrån kartbilagorna och checkade in i Lantmäteriets interna PM-skikt.

Vi vidareutvecklade arbetet på Eskilstuna kommun. Först kopierade vi skiktet med avtalsrättigheter från Lantmäteriets interna PM-skikt till kommunens GIS-databas. Sedan lade vi till några kolumner för fler attribut. Vår databas är skild från Lantmäteriets databas, men vi har redigeringsspårning så att kollegorna på Lantmäteriet, om de önskar, kan ta del av alla redigeringar sedan ett visst datum.

Kan det finnas några juridiska problem för en kommun att bygga upp ett GIS-skikt med ytor för avtalsservitut?

HMK-Digital grundkarta utgör inte en författning utan enbart en handbok med rekommendationer. Varken Lantmäteriet eller Boverket har meddelat några föreskrifter om standarder för utformning av grundkartor.

Det är kommunen själv som i egenskap av personuppgiftsansvarig för behandlingen, måste göra de rättsliga bedömningarna som är nödvändiga enligt GDPR, bland annat bedömning av rättslig (laglig) grund enligt artikel 6.1 GDPR. Lantmäteriet kan inte göra dessa bedömningar åt kommunen.

Lantmäteriets jurist menar att skrivningen i HMK inte i första hand tar sikte på insamling av avtal rörande oinskrivna avtalsservitut från avtalsparterna.

Om det skulle vara fråga om insamling av servitutsavtal från avtalsparterna så kanske man kan göra det med stöd av samtycke från avtalsparterna enligt Artikel 6.1 a) GDPR. Den utgör rättslig grund för behandlingen om den registrerade har lämnat sitt samtycke till att dennes personuppgifter behandlas för det aktuella ändamålet.

Samtycket ska vara frivilligt. OBS! Notera dock att samtycke enligt GDPR kan återkallas när som helst.

Om det enbart är fråga om av kommunen redan kända oinskrivna avtalsservitut så finns informationen redan hos kommunen. Kommunen kan då behandla dessa redan insamlade personuppgifter så länge det inte är oförenligt med de ursprungliga ändamål för vilka personuppgifterna en gång insamlades.

Rättslig grund kan då vara ”uppgift av allmänt intresse” enligt Artikel 6.1 e) GDPR i kombination med att kommunen som integritetshöjande åtgärd även bör ”inhämta samtycke från avtalsparterna”.

Reglering när det gäller att samla in oinskrivna avtalsservitut finns i följande författningar

Plan- och bygglagen

• 5 kap. 8 §
• Bemyndiganden 16 kap. 1 a §

Plan och byggförordningen

Planhandlingar

• 2 kap. 5 a §, Förordning (2019:207), 2 kap. 5 b §, Förordning (2019:207), 2 kap. 6 §, Förordning (2018:1872)

Bemyndiganden

• 10 kap. 29 §, Förordning (2019:207)
• 10 kap. 30 §, Förordning (2019:207)