Här finns hjälp kring överenskommelse om nya andelstal i en gemensamhetsanläggning och olika ersättningsregler för detta, samt vilka uppgifter vi behöver få och information om vår handläggning.
Överenskommelse om nya andelstal
Delaktighetsförändringar i en gemensamhetsanläggning kan ske genom överenskommelse mellan ägare av berörd fastighet och övriga delägare. Om gemensamhetsanläggningen förvaltas av en samfällighetsförening träffas överenskommelsen mellan ägare av berörd fastighet och föreningens styrelse. Med delaktighetsförändringar menas inträde av ny fastighet, utträde av deltagande fastighet eller höjning alternativt sänkning av befintligt andelstal.
Så här går det till
Först behöver parterna tillsammans komma överens om de nya andelstalen. När parterna är överens ska överenskommelsen prövas och godkännas av lantmäterimyndigheten för att bli gällande. Den grundläggande bestämmelsen finns i 43 § anläggningslagen (nytt fönster) (lagen förkortas AL). Någon lantmäteriförrättning krävs inte för prövningen.
För att Lantmäteriet ska kunna handlägga ärendet behöver överenskommelsen innehålla tydliga uppgifter om bland annat nya andelstal och ersättningsbelopp. Uppgifter om hur exempelvis ersättningsbelopp har räknats fram behöver också lämnas in. Lantmäteriet kan inte hjälpa till med stöd inför beräkning av ersättningsbelopp. Ersättningsreglerna som finns i 36-39 §§ AL (nytt fönster) kommer att ligga till grund för vår prövning. Läs gärna vår förklarande sammanfattning om detta nedan samt vår ordlista gällande termer som används på denna sida.
Andelstal
Det finns två sorters andelstal: andelstal för drift och andelstal för utförande.
Andelstal för driften ska fördelas efter vad som är skäligt, främst med hänsyn till den omfattning som varje fastighet beräknas använda gemensamhetsanläggningen.
Andelstal för utförandet ska fördelas efter vad som är skäligt, främst med hänsyn till den nytta varje fastighet har av gemensamhetsanläggningen.
Om nyttan motsvarar användandet av gemensamhetsanläggningen kan andelstal för utförande och drift anges i en gemensam andelstalsserie, dvs. fastigheterna får samma andelstal för utförande och drift.
Bestämmelsen som reglerar andelstalsfördelningen finns i 15 § AL. I vissa fall kan man göra avsteg från dessa bestämmelser, detta regleras i 16 § AL.
Sektionsindelning
Om det är lämpligt kan särskilda andelstal bestämmas för olika delar av en anläggning (sektionsindelning). Om det finns olika andelstalserier för t.ex. drift och utförande eller för olika områden av en gemensamhetsanläggning så finns det flera sektioner.
En eventuell sektionsindelning påverkar beräkningen av ersättningen. Ersättningen ska i så fall beräknas separat för varje sektion.
Blanketter
Lantmäteriet har tagit fram en särskild blankett för överenskommelsen. Där framgår alla uppgiftskategorier som är nödvändiga för att vi ska kunna handlägga ärendet.
Ersättningsregler
En gemensamhetsanläggning har ett ekonomiskt värde – ofta ett positivt sådant. Om investeringar nyligen har gjorts, eller det finns fonderade medel, kan överskottet då vara stort. I undantagsfall kan det ekonomiska värdet vara negativt, med ett underskott som följd. Vilken ersättning som delägare ska betala eller få beror både på dessa aspekter och på den aktuella delaktighetsförändringen. Även gemensamhetsanläggningens förvaltningsform spelar roll.
Vid inträde eller höjt andelstal
Vid inträde ska ägaren till den inträdande fastigheten betala ersättning till övriga delägare för den andel i överskottet som han eller hon får genom inträdet (37 § första stycket AL).
Motsvarande princip om ersättning gäller om en redan deltagande fastighets andelstal höjs (37 § andra stycket AL).
Beräkningen av överskottet beror på förvaltningsformen (bestämmelsen finns i 39 § AL).
Delägarförvaltning
Vid delägarförvaltning anses överskottet motsvara anläggningens värde.
Inga andra poster ska läggas till eller dras ifrån. Här blir det normalt ett positivt värde, som ska läggas till grund för den inträdande fastighetens ersättningsskyldighet. Ersättningen, i form av fastighetens andel av överskottet, delas upp och betalas till övriga delägare utifrån deras respektive andelstal.
Föreningsförvaltning
Vid föreningsförvaltning beräknas överskottet som skillnaden mellan å ena sidan anläggningens värde samt föreningens tillgångar och å andra sidan föreningens skulder. (Med matematiska termer kan det uttryckas såhär: anläggningens värde + tillgångar - skulder = överskott.)
Resultatet blir i detta fall normalt ett positivt värde, som ska läggas till grund för den inträdande fastighetens ersättningsskyldighet. Ersättningen, i form av fastighetens andel av överskottet, betalas lämpligen som en totalsumma till samfällighetsföreningen, som i sin tur svarar för utbetalningen till var och en av delägarna utifrån deras respektive andelstal. Om resultatet skulle bli ett negativt värde handlar det istället om ett underskott. I det fallet blir frågan om ersättning inte aktuell.
Vid utträde eller sänkt andelstal
Vid utträde ska ägaren till den utträdande fastigheten få ersättning av övriga delägare för den andel i överskottet som han eller hon förlorar genom utträdet. Om det i stället finns ett ekonomiskt underskott ska fastighetsägaren betala ersättning till övriga delägare motsvarande sin andel i underskottet. (38 § första stycket AL).
Motsvarande princip om ersättning gäller om en redan deltagande fastighets andelstal sänks (38 § andra stycket AL).
Beräkningen av överskottet eller underskottet beror på förvaltningsformen (bestämmelsen finns i 39 § AL).
Delägarförvaltning
Vid delägarförvaltninganses överskottet motsvara anläggningens värde.
Inga andra poster ska läggas till eller dras ifrån. Här blir det normalt ett positivt värde, som ska läggas till grund för den utträdande fastighetens rätt till ersättning. Ersättningen, i form av fastighetens andel av överskottet, betalas av alla övriga delägare utifrån deras respektive andelstal.
Föreningsförvaltning
Vid föreningsförvaltning räknas överskottet eller underskottet som skillnaden mellan å ena sidan anläggningens värde samt föreningens tillgångar och å andra sidan föreningens skulder. (Med matematiska termer kan det uttryckas såhär: anläggningens värde + tillgångar - skulder = överskott eller underskott.)
Resultatet handlar om ett överskott när det är ett positivt värde. Detta ska läggas till grund för den utträdande fastighetens rätt till ersättning. Ersättningen, i form av fastighetens andel av överskottet, betalas lämpligen av samfällighetsföreningen, som i sin tur svarar för att begära inbetalningar från var och en av delägarna utifrån deras respektive andelstal.
Resultatet handlar om ett underskott när det är ett negativt värde. Detta ska läggas till grund för den utträdande fastighetens ersättningsskyldighet. Ersättningen, i form av fastighetens andel av underskottet, betalas lämpligen som en totalsumma till samfällighetsföreningen, som i sin tur svarar för utbetalningen till var och en av delägarna utifrån deras respektive andelstal.
Viktigt att känna till
Ersättningsreglerna i anläggningslagen är indispositiva. De är alltså tvingande och kan inte avtalas bort av parterna i överenskommelsen.
Lantmäteriet fattar inget ersättningsbeslut, utan beslutar endast om att godkänna (eller inte godkänna) den inlämnade överenskommelsen. Inför det beslutet gör vi en skälighetsbedömning, så att den överenskomna ersättningen inte avviker för mycket från en ersättningsberäkning enligt anläggningslagens regler. Syftet är att bevaka alla deltagande fastigheters intressen. Om vi bedömer att överenskommen ersättning inte är skälig, kan detta ligga till grund för att inte godkänna överenskommelsen.
Två alternativa sätt att ange överenskommen ersättning
Överenskommen ersättning kan anges på två alternativa sätt. Vid föreningsförvaltning finns en valmöjlighet mellan dessa, alternativ 1 och 2. Vid delägarförvaltning är endast alternativ 2 möjligt.
Alternativ 1 – beräkning i två steg
Ersättningen anges som ett ”justerbart” belopp som på dagen när överenskommelsen träffas avser fastighetens andel i summan av anläggningens värde och föreningens icke-monetära tillgångar.
När Lantmäteriets beslut om godkännande av överenskommelsen har vunnit laga kraft ska en justering ske för att komma fram till det slutliga ersättningsbeloppet.
Föreningen och berörd fastighetsägare lägger då själva till eller drar ifrån fastighetens andel i föreningens nettotillgångar från det ursprungliga beloppet, för att komma fram till fastighetens andel i det slutliga överskottet eller underskottet.
Alternativ 2 – beräkning i ett steg
Ersättningen anges som ett ”fixt” belopp som på dagen när överenskommelsen träffas avser fastighetens andel i överskottet eller underskottet.
Vid delägarförvaltning blir det normalt ett överskott, eftersom anläggningens värde då är det enda som beaktas i beräkningen.
Vid föreningsförvaltning ska beräkningen även omfatta föreningens icke-monetära tillgångar och nettotillgångar, vilket kan leda till ett underskott.
Någon justering av ersättningen ska inte göras efter att Lantmäteriets beslut om godkännande av överenskommelsen har vunnit laga kraft.
Uppgifter som ska lämnas in till Lantmäteriet
För att Lantmäteriet ska kunna göra sin skälighetsbedömning behöver uppgift om anläggningens värde lämnas in. Förvaltas gemensamhetsanläggningen av en samfällighetsförening behöver dessutom uppgifter om föreningens tillgångar och skulder lämnas in.
Om kretsen av deltagande fastigheter ändras måste Lantmäteriet kontrollera föreningens ekonomi i ett ännu vidare perspektiv. Om ekonomin då inte är i balans bör föreningen nämligen upplösas och en ny förening bildas innan någon ny fastighet inträder eller annan större justering sker av deltagarkretsen (36 § AL). Alternativt kan föreningens ekonomi saneras genom extra uttaxering från medlemmarna. För att Lantmäteriet ska kunna bedöma de ekonomiska förutsättningarna behöver föreningen lämna in en aktuell balansräkning.
Om gemensamhetsanläggningen är sektionsindelad behöver värde och eventuella tillgångar och skulder anges sektionsvis.
Andelstal finns normalt för såväl utförande (byggnation) som drift (underhåll). I överenskommelsen behöver tas ställning till båda dessa andelstal separat.
Dessa och övriga uppgifter som rör överenskommelsen anges lämpligen på en särskild blankett. Om det behövs utrymme för fler namnunderskrifter finns en blankett att komplettera med.
Lantmäteriets handläggning
Överenskommelsen får inte strida mot de villkor i anläggningslagen som är tvingande. Om det råder minsta tveksamhet om förenlighet med lagen ska Lantmäteriet inte lämna något godkännande. En överenskommelse ska exempelvis inte godkännas när delägarkretsen inte är utredd eller normer för andelstalsberäkning är föråldrade. För ändring av delaktighet krävs i de fallen omprövning av gemensamhetsanläggningen, genom en lantmäteriförrättning.
Lantmäteriets beslut om godkännande av överenskommelsen tas upp i ett protokoll. Beslutet kan överklagas inom fyra veckor från beslutsdatumet. Därefter förs beslutet in i Fastighetsregistret och kan inte överklagas längre.
Kostnader
Lantmäteriet tar betalt genom dels ett grundbelopp samt ett tilläggsbelopp utöver den första fastigheten.
Lantmäteriets kostnader för utfört arbete debiteras alltid. Detta gäller även om handläggaren bedömer att godkännande inte kan lämnas.
Ordlista
Inträde: En ny fastighet ansluts till och blir därmed deltagare i en gemensamhetsanläggning. Ägare till denna fastighet blir delägare.
Utträde: En redan ansluten fastighet lämnar och upphör därmed att vara deltagare i en gemensamhetsanläggning. Ägare till denna fastighet upphör att vara delägare.
Förvaltningsformer
Delägarförvaltning: Gemensamhetsanläggningen förvaltas av ägarna till de deltagande fastigheterna (delägarna).
Föreningsförvaltning: Gemensamhetsanläggningen förvaltas av en samfällighetsförening, vars styrelse representerar delägarna.
Anläggningens värde uppskattas med hänsyn till kostnad för utförande (byggnation), ålder och användbarhet. Det innebär normalt en beräkning av anläggningens återanskaffningsvärde, dvs. vad det skulle kosta att bygga en motsvarande ny anläggning, med avdrag för förslitning och minskad användbarhet till följd av den tekniska utveckling som har ägt rum sedan byggnationen. Om anläggningen är ny kan den faktiska kostnaden för utförandet användas vid uppskattningen av värdet. Kostnader för markåtkomst och lantmäteriförrättning för bildandet av gemensamhetsanläggningen ska också ingå i beräkningen av anläggningens värde.
Tillgångar specificeras ibland som antingen monetära eller icke-monetära.
- Monetära tillgångar är pengar, t.ex. i form av kassabehållning och fonderade medel.
- Icke-monetära tillgångar består av sådant som inte är eller lätt kan omsättas i pengar, t.ex. fastigheter, fordon och inventarier.
Ibland talas om nettotillgångar, vilket är ett uttryck för monetära tillgångar med avdrag för skulder.
Skulder (eller förbindelser, som de formellt kallas) består av t.ex. banklån eller obetalda räkningar